不動産投資 成功 ノウハウ

私は、約15年ほど前に不動産投資を始めた。

去年、約14年の不動産ローンを終えて、ほっとしている。

その理由としては、不動産投資には、いつもリスクがつきまとうからだ。

このリスク感覚を持つことなしに、不動産投資で成功することは、なかなか難しいと考えている。

まだ、今ほど、不動産投資がブームになり始める前のタイミングだった。

それまで、不動産に関わる仕事をしたことは一切無かった。

いわば、不動産投資については、ど素人であった。

敢えて言うなら、不動産投資を始めるまでの約10年間、外資系企業のマーケティング部門で、分析業務を担当してきていたが、その経験が役立ったことは確かだ。

不動産投資は、融資を受けて始めるならば、いつ何時、不足の事態が起きても良いように、あらゆる観点から、リスクを事前に想定しておくことが求められると言っても過言ではない。

これは、実は、不動産に限らず他の投資についても言えることだ。

投資は、その投資行為を始める前に、その後成功するかどうかは、ある程度決まっている。

投資を始める前に、どれだけ周到な準備をしているかどうかで、その成否が決まる。

株投資でも、同じだ。

チャート分析、ファンダメンタルなど様々な株式投資のアプローチがある。

じぜんに、自分が傾倒する手法を十分に勉強する。

又、その手法が本当に機能するかを、実際に自己資金を、市場に投下する前に、点検するくらいの慎重さが肝要である。デモトレードで試行するのも、そのような観点から推奨される。

これを怠ると、汗水流して、長年努力を積み重ねて築いてきた財産が、ほんの一瞬で水泡に帰する事例には、枚挙に暇がない。

かくいう私も、先物取引で、十分な準備もせずにマーケットに踏み込み、極めて短い期間に、中堅サラリーマンの額面年収に相当する金額のお金を失うこととなった。

その苦い経験があり、現在FX投資を1年ほど継続してやっているが、かなり慎重に投資している。

先物取引、FX投資に共通することとして、レバレッジの高さが挙げられる。

これは、手元資金(投資資金)を100万円と仮定した場合、投資商品によっては、2000万円以上の取引が出来ることを意味している。

その意味で、FXや先物の金融取引(現物株取引を除く)は、ハイリスク、ハイリターンである。

先の例(自己資金100万円)で、10倍のレバレッジ、即ち、1000万円の

FX取引をしたとしよう。

その結果、失敗して、1000万円をすべて失った場合どうなるか?

自己資金100万円を失うだけでなく、自分が所有する他の預貯金、不動産を切り崩して、残額の900万円をFX会社に支払う義務が生じる。

そのようなハイリスク、ハイリターンの投資に比べると、不動産投資は、ケースにもよるが、一般的には、ミドルリスク、ミドルリターンと言われている。

最近では、銀行や信用金庫などの金融機関は、ひと昔前に比べ、不動産投資の融資に慎重で、購入価格の3分の1の自己資金を頭金として準備することを要求するところが多いと聞く。

そのように仮定した場合に3千万円の投資マンションを購入するときには、

自己資金が1千万円必要。

1千万の自己資金で、その3倍のレバレッジをかけて、3千万円の物件を購入する場合のリスクは、1千万の自己資金で、20倍のレバレッジをかけてFXをやり、2億円の金額に投資を行うよりもリスクが低いと言える。

レバレッジや、投資金額の総額が高い場合に、考えなければならないこと。

それは、その投資行為で最悪のシナリオは何かを考えることだと、私は思う。

先のFX投資で20倍のレバレッジをかけて、投資をした場合、その金額によっては、

ある人では、住んでいる家や、将来のために蓄えていた預貯金、結婚していれば、その失敗に起因した離婚により配偶者や子供を失うリスクがワースト・ケース・シナリオとなる。

では、500万円のワンルームマンションを100%自己資金で購入した場合のリスクは何だろう。

ケースとしては、地震でマンションが全壊し、建て替えを望むも、管理規定にそった

入居者全員のうちの3分の2の建て替え同意が無いため、投資資金の回収の見通しがたたなくなるようなことだ。

このように、不動産投資で成功するための、基本的な土台は、リスク管理だ。

いかにして、投資を開始する前に準備をし、リスクに備えておくかが、転ばぬ先の杖となり、万が一投資に失敗したときにでも、再起を果たすことができる。

投資という行為には、常にリスクが、つきまとうという緊張感を持続させることが欠かせない。