ワンルームマンション 投資 成功したい人へ

ワンルームマンション投資で成功するための出口戦略について、サラリーマン投資家の観点から、お伝えしていきたい。

私は不動産投資の手始めとしてワンルームマンションを購入した。

自分で住むためにではなく、投資用だ。

購入にあたっては、数冊の不動産投資に関する本を、すみからすみまで読み、要点を整理して、購入条件を考えてみた。

そして、ひたすら、インターネットで物件探しを開始した。

探し始めて、ほどなくして、自分で設定した購入条件に、ほぼ合致した物件に遭遇した。

電話を不動産会社の担当者にかけて、必要な情報を取得した。

その物件は、地方都市にあったため、東京から飛行機に乗り、物件を自分の目で確かめるために赴いた。

現地で確認しなければならないことは何か分かるだろうか?

まず1つ目には、立地環境である。

各々の物件には、その立地環境に合った入居者が決まるケースがほとんどである。

当該物件は、主要ターミナル駅、旧帝大から至近で、大企業に勤務するサラリーマン、大学生がターゲットとなるわけだから、

まわりに、その生活を支援するような商店、飲食店があるかどうかという点は、

要チェックポイントとなるのは、言うまでもない。

自分があらかじめ設定した条件の中で価格の点で、満たなかったため、価格交渉を行うも、売主は強気で応じなかった。

そのため、仕方なく、売値で購入することに決めた。

購入は、すべて自己資金で賄った。レバレッジはゼロである。

このやり方、即ちレバレッジをかけない投資手法の是非については、意見の分かれるところである。

私の場合には、レバレッジをかけて、不動産投資を行うために、より購入金額の大きいアパートやマンションを買う場合、そのリスクを許容出来るか確信が、その時点で持てなかったことが、主な要因である。

たとえば、購入したワンルームマンションの5倍の売価である木造アパートを購入する場合、5分の4は、すべて融資となり、入居者が入らず、空室が継続した場合。

その不動産は、差し押さえられ、融資元の銀行が競売にかけて売却、融資形態がノンリコースローンであっても、投下した頭金は、返却されないことになるだろう。

その場合、投下した頭金は、ノンリコースローン(大抵の場合、より良い条件のノンリコースローンは受けられないケースが多い)の場合、

それ以上の資産の差し押さえは免れるが、ノンリコースローンではない、通常のアパートローンの場合は、他の資産にもその弁済責任の遡及が発生する場合があり、リスクは高い。

ワンルームマンションは、その不動産としての特異性から、出口戦略を購入前に立てることが必須な投資商品である。

だから、購入後も、自己物件が不動産市場、特に中古ワンルームマンション市場で、どのような位置付けにあるのか、そのモニタリングが欠かせない。

新築ワンルームマンションはどうだろうか。

出口戦略が必要不可欠である点は、中古物と同じ。

では、新築ワンルームマンションと中古ワンルームとの違いはなんだろうか。

これは、新築ワンルームマンション投資を考えるにあたり、非常に重要な観点である。

資産が潤沢にあり、収入にも事欠かない、医師や弁護士、企業経営者、公務員であれば、その他の人に比べ、それ程考慮する必要性は、それ程高くはないとも言えるが、

それは、やはり、どこで、物件を手放す、もしくは手放さないかという観点である。

先の専門性が高い人、年収が高い人たちは、自分の収入を銀行融資を受けて、ワンルームマンションを購入することで、支払う税金を圧縮しつつ、相続対策にもつながるわけで、そのようなメリットを大いに享受出来る。

では、それほど収入が高くない人には、どれ程、新築ワンルームマンションを購入するメリットがあるだろうか。

定職が、不動産経営以外にある場合、入居者がある一定期間無くても、自己至近で穴埋めすることで、抵当流れを防げるという点が挙げられる。

しかし、年収が高くない場合、融資を当然受けて新築ワンルームマンションを購入するわけだが、それを購入後何年間所有しつづけるかが、ポイントとなる。

また、その場合、「お金のスピード」という観点は、欠かせない。

アメリカのサマーズ財務長官(日本の財務大臣に相当するポスト)はこのようなことを述べた。

「投資には、高速道路と一般道路しかなく、その中間はない。」

何を目的に購入し、将来、現金化する必要があるのか、それとも、死ぬまで所有し続けるかによっても異なる。

しかしながら、投資である以上、投下資本に対して、どれだけのリターンが、投資を開始してから見込めるのかという点 ( ROI ) と、その時間軸(年数)はどうなるのかという見通しを立てることは、新築ワンルームマンション投資を考える上では、とても重要になる。

このことを、新築ワンルームマンションの購入を検討している人には、よく熟考いただきたい。